[摘要] 现在无极大多数人都是通过贷款来购买房子，贷款买房的优势在于“花明天的钱园今天的梦”。如何还贷省钱成为大家共同关注的话题，下面无极房天下小编为大家推荐几种省钱的还贷方法。
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房贷提前还款怎么算：两种贷款计算公式
贷款计算公式：贷款公式主要有两种，它们分别叫做“等额本息贷款计算公式”和“等额本金贷款计算公式”。
这两个公式的不同在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。
另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。
1，等额本息贷款计算公式：
每月还款金额(简称每月本息) = 贷款本金 X (简称每月利率*[(1+月利率)^ 还款月数 ] / [(1+月利率)^ 还款月数 ] - 1
2，等额本金贷款计算公式：
每月还款金额 (简称每月本息) =(贷款本金 / 还款月数) + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率以这种方式还款的话，到还款后期，还款金额逐渐减少。
【两种贷款的利息计算方式】
下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。
在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
【两种贷款的每期还款特点】
让我们继续分析这两种贷款的区别。
虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。
下面两张截图来自于“贷款分析师”软件， 展示了两种贷款的每期还款特点。
等额本息贷款还款表(部分)：每期还款额相同
前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。
A 超越等额本金贷款之一：双周加速还款
归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。
等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相同的效力。
下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件(个人版)的二张截图来说明它们的差别。
等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)
双周加速还款与等额本金贷款的对比—根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。
以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。
B 超越等额本金贷款之二：额外还款
在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。典型的方法就是在每年的后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。
因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为 6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。
等额本息贷款之额外还款表(部分)
上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息 151.46元，节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。（无极房天下综合整理）
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