[摘要] 无极库存知多少，新政组合拳助力去库存！今年楼市利好政策频出，旨在帮助各地去库存。“去库存”是今年楼市楼市的关键词，各地也积极响应“去库存”号召，纷纷出台去库存政策，和无极房天下一起来看看都有“去库存”方法吧。
无极库存知多少，新政组合拳助力去库存！今年中央地方将加快落实中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费。目前多个省市已出台具体去库存措施，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求支持力度，鼓励农民工购房，未来针对新市民购房的定向支持政策力度将进一步加大。
2016年春节前后，房地产市场迎来持续的政策利好组合拳。无论是房贷优惠、税费减免，乃至农民工进城，终目的都在促进房地产市场的成交。尽管相关政策聚焦面重在二三四线的市场去库存，但对于整体市场环境，已经产生积极正面意义。在众多业界人士看来，这一轮新出台的政策都较为务实，并且带来未来更多新政落地的预期。
春节假期刚过，房贷新政再次迎来利好，据消息称，根据广东省市场利率定价自律机制统一要求，除广州、深圳地区，佛山（含顺德，南海）、珠海、中山、江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付低为20%，其他地区仍为25%。二套房贷方面，大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行低三成，其他地区仍为低四成。而广州包括增城、从化两个不限购区域统一按原政策不变，即首套房贷首付三成，二套房贷首付七成。
农民工市民化，鼓励新市民住房消费
1月27日，中共中央国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》发布，仍以“三农”为主题，也是2004年以来中央一号文件连续13年聚焦“三农”问题。今年强调要用发展新理念破解“三农”新难题，提出要推进农业供给侧结构性改革。
去库存仍为今年主基调，鼓励新市民需求成为房地产政策主要着力点。当前房地产市场库存压力依然较大，当前房地产市场库存压力依然较大，去库存仍为今后一段时期房地产重点。根据统计局公布2015年数据显示，房地产开发投资增速持续回落，新开工继续呈现下降态势，部分三四线城市后续需求乏力，亟待扩大有效需求形成去库存新动力。中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以农民工为代表的新市民购房需求成为去库存新的动力。今年中央地方将加快落实中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费。目前多个省市已出台具体去库存措施，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求支持力度，鼓励农民工购房，未来针对新市民购房的定向支持政策力度将进一步加大。
减税新政有助刺激成交向暖
2月19日财政部等三部门发文从2月22日起执行新的契税、营业税政策，主要针对非限购城市展开。对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时，还将个人购房营业税的免征年限下调至2年。然而，这一新政当中，广深两地是被排除在外的。“广州、深圳不适用家庭第二套改善性住房契税优惠政策。”
而在广州，却传出契税优惠政策悄然落地的消息。有媒体报道指出，在天河、海珠、越秀、黄埔、番禺、荔湾及增城等部分城区，购房人只要在该区无房就按首套房标准征收契税。广州部分区域从2月22日开始实行新政策，只要新购买的第二套房与已购买套房不在同一区的，新购买的第二套房就按首套房交契税。此外，其他限购政策不变。
暂停用地审批
在江西、福建、内蒙古等出台去库存省级版本后，海南也发布了《关于加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），从房地产开发管控、增加有效住房需求、开发多元化房地产产品等方面积极调整，加快该省房地产市场去库存和调结构。
由于产业体系不够完善，海南经济对房地产的依赖度相当高。海南省统计局数据显示，去年1~12月，海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的50.7%，比上年同期提升3.6个百分点，这一比例在高。此外，去年全年，海南房地产开发投资对全省固定资产投资增长的贡献率为85.4%，拉动全省固定资产投资增长9.0个百分点。
数据显示，截至去年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于平均水平。其中，商品住宅库存消化期超过全省平均水平的有13个县市，乐东县消化期长达117个月。
在这种情况下，对供应端即土地出让方面进行严格管控十分必要。《通知》提出，要加强对房地产行业管控，合理控制商品住宅增量。对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市，实施“两个暂停”：暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批；暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
暂停审批后，去库存降至全省平均水平以内的县市，下一年度取消“两个暂停”，并按消化量确定年度商品住宅用地计划。对商品住宅库存消化期没有超过全省平均水平的县市，要求控制房地产开发规模、时序和产品种类，优化产品结构，鼓励发展分时度假等旅游地产和购物中心等商业地产。
据报道，海南省政府负责人表示，实施“两个暂停”等措施不是为了推高房价，而是为了房地产市场去库存和调结构。县市政府要履行房地产调控的主体责任，对执行不力的市县，省政府将进行约谈和问责。
◆业界声音
合富辉煌：2.19新政利好改善型需求
房地产交易环节契税、营业税优惠政策出台的意图非常明显，意在拉动改善型需求，促进中大户型的销售，是2月2日中国人民银行出台的调整个人住房贷款政策的一种延续。同样，此次通知第四点则规定北上广深暂不实施二套房契税、营业税优惠政策。与2月2日央行的贷款政策思路如出一辙（其中规定：对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行）。个中原因我们可以从一线城市近期的市场表现窥得一二。北上广深四大城市2015年房地产市场整体成交良好，像深圳市场更是火爆异常。广州（不含增城、从化）2015年全年成交793万平方米，同比大幅上升31%。一线城市经济发达，需求强劲，在广大二三线市场库存压力依旧偏大的情况下，一线城市则去库存情况良好，部分区域甚至表现出供不应求、价格上涨的局面。因此，此次《通知》差异化地继续避开了一线城市，可以看出管理层的调控思路非常明确。
经纬行：季末有望迎来成交回升
目前在国家去库存的号召下，各项楼市政策放宽，虽然广州仍为限购，商贷首付减少等政策未能直接利好本地楼市，但政府支持房地产市场、稳定经济发展的决心给楼市带来积极影响，而去年土地成交量同比增长，溢价增加，房企拿地热情证明开发商依然看好广州楼市前景，都对后市有正面的影响；政策扶持，加上广州城市规划和交通轨道的完善、自贸区的发展等，也为楼价的上涨增加了压力。因此预计春节后3月份楼市将进入正常的交易季，有望迎来成交回升，而今年楼市的趋势也将会逐渐清晰。
太平戴维斯：二线市场反应更为显著
此次税费优惠政策，加之今年2月初的首付比例下调带来的利好效应，将在一定程度上提振购房信心，尤其对于改善型住房需求更是较大利好，然而其对于去化库存这个关键任务的作用并不明显。
为去化库存、支持房地产市场，预计未来政府将出台更多楼市利好措施。主要政策或包括：进一步降息、加快户籍制度改革、房贷利息抵扣个税等。且新政仍将延续不同城市间的差别化调控。
由于此次税费下调带来的市场反应或多体现于二线城市，因此解决低线城市楼市困境任务仍十分艰巨。一方面，增加工作机会和推进户籍改革将增加住房需求；而另一方面，政府应严格控制供应端。预计年内将有更多楼市支持性举措出台，以刺激国内住宅市场。而就一线城市而言，由于市场需求强劲、房价稳步上涨，因此政策松绑的力度可能有限。
（无极房天下综合整理）
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