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无极提首付降杠杆信贷收紧 

房天下综合整理   2016-07-15 10:52

[摘要] 自7月15日起调整住房信贷政策,对无极楼市进行新的调控。至主要有两个特征:一是,只是在首付比例上做了调整,没有出台限购和限制外地人购买的政策;二是,从调整无极商业性个人住房信贷政策的内容看。

自7月15日起调整无极住房信贷政策,对无极楼市进行新的调控。至主要有两个特征:一是,只是在首付比例上做了调整,没有出台限购和限制外地人购买的政策;二是,从调整无极商业性个人住房信贷政策的内容看。

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此次出台的政策对刚需政策没有改变,也没有任何影响,只是对二套房及以上群体购房政策做出了调整,比如,政策提及“名下有1笔购房贷款记录未结清,或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的低首付比例由40%调整为60%”,这是此次调控关键的一条,主要是降低信贷杆杠,限制投资客。

此外,从7月1日合肥楼市新政的核心内容来看,二套房首付款比例为40%,购买第三套及以上住房,低首付款比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款,其政策的主要出发点也是降低信贷杆杠,限制投资客,为火热的楼市降温。

从近期银行等金融机构的政策面动作来看,据媒体报道,已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,比如,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例;部分基金开始上调利率。

此外,据媒体报道,工行个人商用房贷款低首付款比例由50%调整至70%,贷款所购商用房为商住两用房的低首付款比例也同时有所提高。

此外,对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求范围内重点选择北京、上海、广州、深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

由此可见,对于住宅市场来讲,由于市场市场过热,除了京沪深等一线城市外,合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门;对于商用房来讲,通过提高首付比例和业务范围的收缩控制银行信贷资产的风险。总体来看,此时楼市信贷政策开始适度收缩,银行开始通过提高首付“降杠杆”的方式控制信贷风险。

核心一二线信贷收紧背后的金融风险

数据显示,2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额(12023亿)占到(72753亿)的16.53%,比2014年的11.81%大幅回升4.72%;2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计成交金额为5320.4亿元,同比大幅上升45.07%,成交金额占到的16.73%。

同样,对于重点二线城市而言,比如比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门,2015年这6个二线城市商品住宅成交金额占到的11.19%,比2014年的8.78%回升2.41%%;2016年1-5月累计成交金额为4802.49亿元,同比大幅上升104.00%,成交金额占到的15.10%。

对于上述核心一二线城市楼市来讲,一方面楼市基本面无大碍,大部分城市房价出现快速上涨的趋势,甚至在近期“日光盘”频现,楼市成交呈现火爆态势;另外一方面,上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等在上半年纷纷出台调控政策

但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单,市场需求在不断透支,楼市的金融风险也在此基础上不断累加,市场始终还会因此而进行调整。

为什么说楼市的金融风险也在此基础上不断累加?

以上海楼市为例,央行上海总部公布的数据显示,个人房贷方面,2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元,同比多增942.1亿元,其中下半年新增1077.3亿元,同比多增857.3亿元;12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元,同比多增136.2亿元。

此外,央行上海总部4月18日发布的新数据显示,今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元,同比多增657.5亿元。据此计算,3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录,此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态,从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

“沪九条”楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时,上海楼市的房价必然面临着下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今年下半年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,收什么?答:开发贷款、个人按揭贷款

开发贷款的角度来看,为了规避楼市投资的金融风险,当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款(范围内的措施,不仅仅针对上海),此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看,在个人按揭贷款方面已经开始收紧,比如,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。随后,包括金融监管部门逐步对新政进一步落地,并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

我们再看其他城市,北京、深圳已经收紧了楼市调控政策,合肥、厦门分别从7月1日、7月15日起提高首付比例“降杠杆”控风险,预计南京、苏州、武汉、、杭州、东莞、佛山等上述核心二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。由此可见,表面上来看,去年下半年以来,上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨,但是,由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临,上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。

从上述城市政策面变化的趋势来看,通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征,其背后意在当下半年楼市进入调整期之后,防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

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