[摘要] 我们总盼着地价上涨，房价下跌。然而事实总有如愿总有不如愿的时候，诚然，地价是上涨了，然而，房价却没有下跌。生活的怪圈没有打破，买房的梦想依然前进。然而，这不过是一种错觉罢了。
在不限购、不限贷之前，北京曾经有一批依靠炒房走上了财务自由之路的人，追溯他们的成功路径可以发现，重要的是杠杆的使用。另外，除了政策环境不同以外，市场环境也不同。他们不只把宝押在资产上。
以著名投资人张羽冲为例，他始终坚持，手里没有现钱，就要靠融资。不管是问银行，还是问身边的朋友。2003年“非典”期间，富力城一期以6000多元的单价开盘时，张羽冲一下子买下了50多套。当年没有人预计到，现在富力城房价已经翻了10倍。买下这些房产的张羽冲，不仅看重未来房屋的，同时也很看重租金带来的现金流。租金不会骗人，房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。房租所反映出来的，才是消费者在房子这一商品上的真正承受力。
当年租金和售价之间的距离，远比现在要近。房价租售比是指房价和月租金的比值，国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超过500倍，甚至有高达800倍的。即使再贵也有人买，让人们相信北京的高房价是有道理、有支撑的。而价格终将会向价值回归。唯有租金的上涨速度始终比房价上涨得快，租售比才能越来越接近。当年也没有限购、限贷，可以大化地用银行的资金杠杆。
往昔一去不复返。对于买房投资而言，如果只寄希望于房产获得差价，必然不是安全的投资，需要关注的还有现金流和杠杆的使用。从长期来看，银行贷款使用接近免费。即使有能力付全款的人也要尽量使用杠杆。剩下的钱拿去做理财，当下无风险套利可达4%左右（房贷利率5%左右，一些信托、P2P理财达到10%左右）。而用银行借贷换来源源不断的租金现金流，远比单纯等待房价上涨更可靠。长期来看，租金决定了房屋的价值。机构们在收购大型物业时，首要看重的也是。如果没有在合适的时机变现进行再投资，你很难说已经成功获利。
北京的地价、房价在上涨，从投资的角度看，买房越来越不划算。就算它比股市安全，过去创造种种奇迹，但未来房产投资的回报一定会回归平常，你会发现仅仅是抵御了通胀而已。不过，大多数人仍喜欢活在无法用金钱量化的“暗爽”中，而不是清醒地看看这个世界。
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